丁花樓宇

1.         此類物業是屬於興建中而未出滿意紙之丁屋樓花

2.         丁屋如未獲發滿意紙,是不可補地價

3.         如購買未補地價之丁屋,除不可擁有業權,是不受法律保障的

4.         如屬發展商興建物業,可能出現工程延誤或爛尾情況,買方可能不能取回訂金

5.         銀行是不接受丁花樓宇按揭

 

 

丁屋補地價可分以下兩種

丁屋補地價可分以下兩種

 

私地建屋牌

補地價金額屬於優惠價及於申請『轉讓同意書』時補市值價之差價

撥地建屋牌

補地價金額屬於建屋前之土地價及於申請『轉讓同意書』時補地價之差價

     

**補地價是依市場價格的差額計算,政府沒有將計算方法公佈。丁屋是政府撥地給原居民興建作自用的小型住宅房屋,土地撥出後便成私人物業,不再是政府土地。

 

 

購買新界丁屋樓花應注意事項

興建中的丁屋又未出滿意紙叫丁花,是不能補地價的,留意購買丁花,是不受法律保障,因政 府批出丁屋其中附帶「限制買賣轉讓條款」,丁屋必須根據契約上等候期過後方可補地價及得到地政專員書面同意方可出售,未補地價及未解除限制前簽署之買賣合 約,均屬違反官契,地政總處有權充公有關土地,而且銀行一般都不會接受丁花按揭。

通常丁花是由發展商先購買丁權興建,並安排男丁簽署授權書 及遺囑,再以授權人身份與買家簽訂意向書,當收到買家訂金才補地價,所以如發展商突然清盤或破產導致丁花爛尾,買家訂金就難以追究,因為受「限制買賣轉讓 條款」限制,買家同發展商只能簽署意向書,而不能簽買賣合約,但意向書只屬記錄文件,「合約」才擁有法律效力,所以購買丁花會有一定風險,而且丁屋有私地 建屋牌及撥地建屋牌之分,兩者補地價之金額及等候期不同,由於丁屋樓契涉及文件比較複雜,就算專業人士都未必可完全了解透徹,不過購買丁花雖然涉及風險, 但因丁屋地方寬敞、環境清靜,由其樓價高企時更覺丁屋便宜,所以好多人都願意以身犯險。

如欲購買丁花屋注意以下事項:

1. 查明參建丁屋之發展商財政實力是否穩健及信譽是否良好。

2. 金錢儘量以支票交收及簽署任何文件必須留檔備份或副本存根。

3. 向地政總署查冊該地屬私地建屋牌或是撥地建屋牌。

4. 成交時查明已解除「轉讓限制條款」後,方可支付樓價餘數。

5. 找該區專營丁屋最好有處理該丁屋樓盤買賣之律師行處理手續。

6. 確保自己就算未能得到銀行按揭,都擁有足夠資金完成交易。

另外,對於丁屋來說,政府是不保證有路可到達屋前的,特別是車路。有些車路是要經過私人的土地,以往村屋使用車路的糾紛時有發生,買家必須留意。

 

 

購買丁屋常見條文 新界土地 – 丈量約份(D.D.) 及地段(LOT)

A.建築面積限制 - Restriction of Gross Area

1

建築物覆蓋面積不超過700平方呎

2

建築物高度不超過27英呎,不多於三層

     

集體官契 – Block Government

B.標準內宮整個D.D.納入一份集體官契內,各個地段資料則分別列於附表內,附表資料包括:

1. 地段號碼

2. 批地年期

3. 承批人姓名

4. 地段用途

5. 面積

6. 地租

     

C.建屋牌照 – Building License

 

農地擁有者,於其地段上某指定位置建造小型屋宇,其發展限制及條件明列於牌照內。

     

üD.三張『轄免紙』 - Certificate of Exemption

新的《建築物條例(新界適用)條例》(新例)制定了一系例規定嚴格管制小型鄉村屋宇,業主需向地政處取得三張豁免紙分別為建築工程、渠務工程及地盤整理工程。如沒有取得豁免而進行建築者,該建築物可被視為非法建築物。

     

E.滿意紙 – Certificate of Compliance

1

新批內註明承批人在未得地政處滿意下不得進行轉讓、按揭等,故此承批人在完成發展後,都會即時申請一張滿意紙,主要是符合新批內之規定

2

由於新界小型屋宇一般都是受豁免的,故此無需『入伙紙』便可入住,一般買家及銀行衹根據『滿意紙』作為有關官方文件,以証明該屋宇之合法性及完工日期

3

或有個別情況業主在完工數年後才領取滿意紙,故此不能單靠滿意紙決定樓齡

   

F. 不反對入伙紙 – No Objection Letter

業主要求下,地政處一般在收到完工報告通知下,便發出一張公函,表示地政處並不反對業主入住該屋宇,一般買家及銀行亦根據此等滿意紙作為官方文件

     

G.補地價 – Premium

1

丁屋的官批內一般註明買賣轉讓限制,必須先領取滿意紙後,再向地政處申請補地價,方可刪除官契內之轉讓限制條件,方可正式進行買賣。在未補地價前,所有買賣或任何形式之轉讓,均屬違反官契論,地政處有權充公有關地段

2

補地價必須是整幢三層屋宇計算,沒有分層補地價

3

於私人土地上興建丁屋,不可於五年內轉讓,如在限期前出售,便須向政府補地價才可正式轉讓

     

H. 丁屋補地價可分以下兩種

 

私地建屋牌

補地價金額屬於優惠價及於申請『轉讓同意書』時補市值價之差價

撥地建屋牌

補地價金額屬於建屋前之土地價及於申請『轉讓同意書』時補地價之差價

     

I. 丁花樓宇

 

1

此類物業是屬於興建中而未出滿意紙之丁屋樓花

2

丁屋如未獲發滿意紙,是不可補地價

3

如購買未補地價之丁屋,除不可擁有業權,是不受法律保障的

4

如屬發展商興建物業,可能出現工程延誤或爛尾情況,買方可能不能取回訂金

5

銀行是不接受丁花樓宇按揭

     

J. 其它注意事項

 

1

有部份村屋地皮可能連接斜坡,應查明該斜坡的維修責任是否由政府、私人或政府與私人共同負責。根據建築物條例規定,如有斜坡出現『危險』性質或『潛在危險』,斜坡必須由有關業主或負責人士進行維修

2

如村屋連接花園出售,應查明有關業權,是否入契或受政府租約條例所限制。如受政府租約限制,該花園是不可連同物業出售的

3

如村屋連天台出售,應查明有關業權,是否入契獨立擁有或分攤擁有。一般查冊內已列明有關物業之天台擁有權

4

一般村屋進行買賣前,必須由銀行或測量師行進行估價,以確定該物業之市場價值。買賣雙方須自行聘請律師,查詢樓契內容及其它文件,以核實村屋樓契內是否有買賣限制,方可簽署賣買合約及交予訂金

         

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丁屋背景

1972年政府制訂新界丁屋政策,容許新界男性原居民在其一生中可以享有以低廉地價取得批地建屋自住,稱為丁權

·         丁屋其實亦是新界小型鄉村屋宇之一種,地政署負責監管丁屋的外型及面積

·         丁屋於建成後,只要取得政府發出滿意紙後,業主便可入住

·         早期之丁屋,如屬原居民自住物業,只需補地價後,便可自由出售

·         另有發展商向男丁村民購買丁屋,並簽署授權書及遺囑,而發展商會與買家簽定意向書以保證業主「丁」必定會以固定價格賣出,發展商並會先行向買家收取訂金以補地價之用.發展商利用買家之訂金補地價後,作為業主「丁」授權人,再與買家簽定合約及樓契

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丁屋買賣須知

丁屋買賣須知

甚麼是丁屋 / 村屋:

根據政府於1972年制定的「小型屋宇政策」,以新界原居民的男性後人的資格(即所謂「丁」)而申請得來的土地,批地合約內必定會註明一系列嚴格的「限制買賣轉讓條款」,並訂明承批人必須在完工後,申請作出「補地價」並取得地政專員書面同意後,才可將這種「村屋」(即「丁屋」)出售及轉讓。

豁免紙:
由地政處發出的「豁免紙」,是針對本港不超過三層、不高於廿七呎,及上蓋面積不超過七百呎的村屋,要得到建築、渠務及地盤整理三項工程的豁免,就必須先向地政處取得三張「豁免紙」。該類村屋取得「豁免紙」後,方可展開建築工程。

就新界小型鄉村式屋宇的建築,港府於八七年作出了新法例:如果村屋在沒有豁免的情況下,而進行建築工程,是會被視為非法建築物,屬於違法。

鑑於村屋無須「入伙紙」便可入住,一般買家及業主為了制定官方文件,通常都會向地政處要求簽出「不反對入住紙」作證明。

補地價:

丁屋的補地價必須是整幢三層屋宇計算,不可只賣一層或只補一層。所有丁屋未補地價之前,不可作出任何形式的買賣或轉讓,否則均屬違反官契論,有關地段會被地政處充公。
丁屋的官批內,註明了買賣轉讓的限制:丁屋在取得滿意紙後,必須向地政處申請補地價,修訂/刪除官契內的轉讓限制條款後,才可正式進行買賣。
本港政府規定,若丁屋興建在私人土地上,於五年內不可轉讓,如在限期前作出買賣,必須向地政處申請補地價方可正式轉讓。

丁屋買賣程序:
基本上,丁屋的買賣權須由男丁業主負責,男丁業主會向發展商賣出丁權並簽署授權書及遺囑。為保證丁屋業主必定以某個價格及在某時某情況下賣出丁屋,發展商會先與買家簽訂意向書,與及向買家收取訂金以補地價。之後,一般丁屋業主都會授權發展商與買家簽訂合約及樓契。

發展商會一併購入大批丁屋的買賣權,然後替買家辦理補地價手續及支付全部或部份補地價費用。此外,一般發展商都會聘請律師樓與買家簽訂買賣合約,並在補地價前協議售出已興建好丁屋。

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