村屋買賣錦囊

丁屋背景:

1972年政府制訂新界丁屋政策,容許新界男性原居民在其一生中可以享有以低廉地價取得批地建屋自住,稱為丁權

1. 丁屋其實亦是新界小型鄉村屋宇之一種,地政署負責監管丁屋的外型及面積

2. 丁屋於建成後,只要取得政府發出滿意紙後,業主便可入住

3. 早期之丁屋,如屬原居民自住物業,只需補地價後,便可自由出售

4. 另有發展商向男丁村民購買丁屋,並簽署授權書及遺囑,而發展商會與買家簽定意向書以保證業主 「丁」必定會以固定價格賣出,發展商並會先行向買家收取訂金以補地價之用.發展商利用買家之訂金補地價後,作為業主「丁」授權人,再與買家簽定合約及樓契

 

丁屋分為兩類:

1. 男丁可私自出地向地政署申請「私地建屋牌」

2. 以低於市價三至四成的代價-「優惠補價」向地政署申請「撥地建屋牌」

 

購買丁屋常見條文:

一.    建築面積限制 - Restriction of Gross Area
1. 建築物覆蓋面積不超過700平方呎
2. 建築物高度不超過27英呎,不多於三層

 

二.    集體官契 - Block Government
標準內宮整個D.D.納入一份集體官契內,各個地段資料則分別列於附表內,附表資料包括:
1. 地段號碼
2. 批地年期
3. 承批人姓名
4. 地段用途
5. 面積
6. 地租

 

三.    建屋牌照 - Building License
1. 農地擁有者,於其地段上某指定位置建造小型屋宇,其發展限制及條件明列於牌照內。

 

四.    三張『轄免紙』 - Certificate of Exemption
1. 新的《建築物條例(新界適用)條例》(新例)制定了一系例規定嚴格管制小型鄉村屋宇,業主需向地政處取2. 得三張豁免紙分別為建築工程、渠務工程及地盤整理工程。如沒有取得豁免而進行建築者,該建築物可3. 被視為非法建築物。

 

五.    滿意紙 - Certificate of Compliance
1. 新批內註明承批人在未得地政處滿意下不得進行轉讓、按揭等,故此承批人在完成發展後,都會即時申請一張滿意紙,主要是符合新批內之規定
2. 由於新界小型屋宇一般都是受豁免的,故此無需『入伙紙』便可入住,一般買家及銀行衹根據『滿意紙』作為有關官方文件,以証明該屋宇之合法性及完工日期
3. 或有個別情況業主在完工數年後才領取滿意紙,故此不能單靠滿意紙決定樓齡

 

六.    補地價 – Premium
1. 丁屋的官批內一般註明買賣轉讓限制,必須先領取滿意紙後,再向地政處申請補地價,方可刪除官契內之轉讓限制條件,方可正式進行買賣。在未補地價前,所有買賣或任何形式之轉讓,均屬違反官契論,地政處有權充公有關地段
2. 補地價必須是整幢三層屋宇計算,沒有分層補地價
3. 於私人土地上興建丁屋,不可於五年內轉讓,如在限期前出售,便須向政府補地價才可正式轉讓

 

七.    丁屋補地價可分以下兩種
1. 私地建屋牌: 補地價金額屬於優惠價及於申請『轉讓同意書』時補市值價之差價
2. 撥地建屋牌: 補地價金額屬於建屋前之土地價及於申請『轉讓同意書』時補地價之差價

 

八.    丁花樓宇
1. 此類物業是屬於興建中而未出滿意紙之丁屋樓花
2. 丁屋如未獲發滿意紙,是不可補地價
3. 如購買未補地價之丁屋,除不可擁有業權,是不受法律保障的
4. 如屬發展商興建物業,可能出現工程延誤或爛尾情況,買方可能不能取回訂金
5. 銀行是不接受丁花樓宇按揭

 

九.    其它注意事項
1. 有部份村屋地皮可能連接斜坡,應查明該斜坡的維修責任是否由政府、私人或政府與私人共同負責。根據建築物條例規定,如有斜坡出現『危險』性質或『潛在危險』,斜坡必須由有關業主或負責人士進行維修
2. 如村屋連接花園出售,應查明有關業權,是否入契或受政府租約條例所限制。如受政府租約限制,該花園是不可連同物業出售的
3. 如村屋連天台出售,應查明有關業權,是否入契獨立擁有或分攤擁有。一般查冊內已列明有關物業之天台擁有權
4. 一般村屋進行買賣前,必須由銀行或測量師行進行估價,以確定該物業之市場價值。買賣雙方須自行聘請律師,查詢樓契內容及其它文件,以核實村屋樓契內是否有買賣限制,方可簽署賣買合約及交予訂金

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